Co wpływa na wycenę mieszkania?

 

aranżacja pokoju dziennegoPrzystępując do wyceny nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego, niezbędne jest branie pod uwagę wielu czynników, zarówno tych wewnętrznych, jak i zewnętrznych, które nie są w żaden sposób zależne od nas. Rzeczoznawca majątkowy, który z urzędu zajmuje się tego typu działalnością, swoje wyceny opiera w pierwszej kolejności na zgromadzonej dokumentacji oraz precyzyjnie sporządzonej analizie rynku nieruchomości, która stanowi bazę pod wszelkie dalsze działania. Niezbędne jest także precyzyjne obejrzenie wycenianego obiektu, dlatego też rzeczoznawca udaje się na wizję lokalną, podczas której sporządza dokumentację fotograficzną i wynotowuje najważniejsze aspekty mieszkania czy domu, niezależnie od tego czy są to jego mocne, czy słabe strony. Wszystko jest ważne, dlatego też trudno nam czasami przewidzieć, jak faktycznie będą się prezentowały ceny mieszkań w danym czasie. Sprzedaż mieszkania po satysfakcjonującej nas cenie zależy oczywiście także od naszego szczęścia, wyczucia korzystnego momentu oraz skutecznej obserwacji tego, co obecnie dzieje się w przestrzeni branży nieruchomości, dlatego też dobrze jest postępować rozważnie i wstrzymać się z działaniem, kiedy trendy będą niekorzystne dla sprzedających.

Jako osoby szczególnie zainteresowane losem mieszkania czy domu, staramy się robić wszystko, żeby nasze działania były maksymalnie opłacalne, zapominamy jednak czasami o tym, że warto postawić się też po stronie potencjalnego nabywcy, który ogląda nasz lokal i zastanawia się ile jest warte. Nawet jeżeli mieszkanie ma dla nas niezwykłą wartość sentymentalną, ze względu na to, ze spędziliśmy w nim większą część życia i związaliśmy się z nimi określonymi wspomnieniami, nie musi to oznaczać, że będą się one przekładać w sposób wymierny na wysoką wartość ekonomiczną. Co ma zatem największy wpływ na ustalenie spójnej ceny mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego? W pierwszej kolejności wyróżnia się osiem aspektów, na które zwraca się uwagę już na samym początku, w pierwszej fazie działania. Wycena będzie zatem uzależniona od roku wybudowania obiektu, lokalizacji względem istotnych punktów komunikacyjnych, sąsiedztwa - w szczególności zaś terenów zielonych takich, jak na przykład parki, brak natężonego ruchu w postaci lotnisk, autostrad czy torów kolejowych, brak bezpośredniego sąsiedztwa punktów przemysłowych oraz cmentarzy, zlokalizowanie mieszkania na określonej kondygnacji budynku, odległość lokalu od centrum miasta, ale także standard wykończenia mieszkania oraz jego ogólny wizerunek. Widać więc, że na część aspektów takich, jak chociażby wygląd mieszkania możemy mieć bezpośredni wpływ, większość jednak jest od nas całkowicie niezależna i może pokrzyżować nam plany w zyskownym sprzedaniu własnej nieruchomości. Wycena obejmuje jednak nie tylko osiem podstawowych elementów, ale co najmniej kilkadziesiąt, które dodatkowo wchodzą między sobą w zależności i konfiguracje, które w jednym przypadku mogą działać na korzyść właściciela, w innym nie. Widać więc, że wycena jest procesem skomplikowanym i zindywidualizowanym, trudno zatem szukać dwóch takich samych operatów szacunkowych czy też dwóch identycznych mieszkań. Wiadomo jednak, że rzeczoznawca majątkowy musi opierać swoje obliczenia na konkretnych danych, dlatego też w zdecydowanej większości profesjonaliści stosują metodę porównawczą, która być może nie należy do wybitnie doskonałych, jednak wydaje się najlepiej oddawać realność mechanizmów rynkowych. Na czym więc polega tego typu podejście? W oparciu o dokładne statystyki oraz analizy rynkowe i wyciągi z ksiąg wieczystych, rzeczoznawca wybiera oferty nieruchomości maksymalnie zbliżonych pod względem technicznym i wizualnym do wycenianego przez siebie lokalu. Stara się w pierwszej kolejności wybrać takie oferty, które pochodzą z ostatnich tygodni i z najbliższego otoczenia – dzielnicy czy też części miasta, jeżeli jest to niemożliwe stara się selekcjonować obiekty, które pochodzą z miast o podobnej strukturze czy wysokości cenowej.

Na podstawie takich informacji rzeczoznawca stara się dopasowywać parametry mieszkania, sprawdzać czy określone czynniki obniżają czy podwyższają wartość lokalu oraz precyzyjnie wyliczyć średnią cenę, której właściciele mogliby oczekiwać na rynku nieruchomości. Co może być decydujące o tym, że wycena będzie korzystna albo niekorzystna? W pierwszej kolejności rok wybudowania. Im nowszy obiekt, tym lepiej, dlatego też kiedy nasze mieszkanie znajduje się w bloku z płyty i pochodzi z lat 70. albo 80. możemy się spodziewać, że jego wartość będzie niższa o nawet 16 procent względem obecnie panujących trendów rynkowych. Im bliżej będziemy mieć wszystkie możliwe punkty komunikacyjne w postaci przystanków tramwajowych, autobusowych czy stacji metra tym lepiej, ponieważ lokale znajdujące się w odległości nie większej niż kilometr od tego typu elementów są nawet o kilkanaście procent bardziej wartościowe. Wycena mieszkania bierze pod uwagę także obecność terenów zielonych, dlatego też największymi szczęściarzami są te osoby, które mają mieszkania znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie parków, jednak ciągle blisko centrum miasta. Mieszkanie w samym sercu dużej aglomeracji zwykle cenione jest najwyżej, wydaje się jednak, że większą wartość mają w takim przypadku tylko i wyłącznie biurowce. W przypadku mieszkań jednorodzinnych znajdujących się w kamienicach przy rynku czy też największych skrzyżowaniach miast, ich cena może być zaniżona przez intensywny hałas oraz trudności komunikacyjne. Coś co z jednej strony będzie atutem, z drugiej może być postrzegane za wadę, dlatego też warto zwrócić się do profesjonalnego rzeczoznawcy, którzy znacznie lepiej będzie selekcjonował plusy i minusy posiadanego przez nas mieszkania. Warto zdawać sobie sprawę z tego, że każda firma wyceniająca ma swoje zadania, które skrzętnie realizuje. Na stronie www.walor-nieruchomosci.pl/zakres-uslug,311.html można o tym szerzej poczytać. Warto wiedzieć, czym zajmują się rzeczoznawcy, by w razie takiej potrzeby szybko się do nich zgłosić.

 

DMC Firewall is a Joomla Security extension!